Сначала нужно встретиться с опытным сертифицированным Брокером по ипотеке (Mortgage Broker). Он оценит ваше финансовое состояние и скажет, на какую сумму ипотеки вы можете рассчитывать, с учетом ваших активов, долгов и доходов. Если он говорит вам, скажем, 500 тыс. долларов – вы должны искать себе недвижимость в пределах этой суммы – до 500 тысяч.
После этого вы должны познакомится с агентом по недвижимости, который будет предлагать вам варианты в этом ценовом сегменте. Агент должен хорошо знать рынок и направлять ваш поиск по правильному курсу. Он/она может показать вам 5-8 объектов в день и сэкономить ваше время и деньги.
Агент имеет доступ ко всем объектам недвижимости, которые приходят в систему MLS в режиме реального времени (это центальная база данных по всей недвижимости Калгари, со статистикой и историческими данными. Обычно существует 24-48 часовая задержка, с которой данные поступают в интернет. У нас же есть возможность показать вам объект раньше – как только он поступил на рынок, в этом случае у вас будут более высокие шансы его купить.
Покупка и продажа объекта недвижимости требует времени, знания тенденций рынка, сегмента, района, и умения вести переговоры. Ваш агент будет представлять вас, вести переговоры и выторговывать для вас более выгодную цену.
Другие риелторы обычно становятся более гибкими, когда они ведут переговоры с квалифицированным агентом, а не напрямую с покупателем. Если вы хотите купить дом самостоятельно, будьте готовы к тому, что риелтор продавца будет далеко не гибким, каким бы он мог быть в переговорах с агентом, и будет отстаивать только интересы своего клиента т.е. продавца.
В результате, вы имеете все шансы купить дом по завышенной цене, даже не осознавая этого. Агент также берет на себя оформление всех юридических документов по покупке недвижимости и передачи собственности, так что вам не придется заботиться о заполнении каких-либо форм.
Я хочу купить объект недвижимости. Какова ваша комиссия?
Имейте ввиду, что если я представляю вас как покупателя (не продавца) недвижимости, вы не платите мне ничего, поскольку традиционно мою комиссию платит мне продавец объекта. В нашем типовом соглашении между мною и вами по покупке недвижимости (Buyer Representation Agreement) у нас есть фраза (в упрощенной форме) – «Будучи агентом покупателя, я помогу вам подобрать дом. В качестве компенсации за эти услуги я получу комиссию от продавца за нахождение ему покупателя на его дом».
Я нашел объект недвижимости, который я хочу купить. Мне нужно делать инспекцию?
В большинстве случаев ответ будет положительным, если только вы не покупаете новое жильё или кондо в хорошем состоянии, однако я бы всё-таки порекомендовала инспекцию в любом случае, для полной гарантии (полного успокоения).
Если кондо было реновировано (отремонтировано), не забудьте поинтересоваться, имелось ли разрешение на проведение реновации (ремонта), согласие совета кондоминимума, была ли реновация (работа) проведена лицензированным профессионалом.
Иногда плохая реновация может стоить вам тысячи долларов (на фиксацию недоделок). Покупатель, отказываясь от инспекции, упускает шанс получить профессиональную оценку покупаемого жилья. Инспекторы не просто осматривают дом, они могут сделать глубокий анализ того, что требует немедленного ремонта и что может выйти из строя через некоторое время и потребует дополнительных затрат.
Крышу возможно не нужно чинить немедленно, однако лучше знать заранее, что через два-три года возможно понадобится её замена. Инспекторы осматривают системы отопления, охлаждения, электрику и сантехнику на предмет обнаружения неисправностей или потенциальной замены оборудования в ближайшем будущем. Если вас насторожили результаты инспекции, вы всегда можете отказаться от покупки данного объекта недвижимости.
Каковы главные затраты при покупке дома?
Первоначальный депозит в форме сертифицированного чека или банковского драфта (обычно на 10 тыс. долларов при покупке дома и 5-10 тыс.долларов при покупке кондо). Это часть вашего первоначального платежа (даунпеймента), и этот платеж должен быть сделан вами в момент выставления вами Предложения на Покупку (Offer to Purchase). К затратам также относится – остаток даунпеймента, оплата инспекции объекта ($300-500, в зависимости от метража объекта), и юридические расходы ($1200-1500).
Налог на переоформление земли (Land Transfer Tax). Вам необходимо платить этот провинциальный налог в момент закрытия сделки, размер платежа варьирует в зависимости от провинции (в Альберте нету transfer tax – не надо платить ничего).
Страховка ипотеки (Mortgage Loan Insurance Premium) – если у вас ипотека с высоким риском (менее 20% даунпеймента), то вам придется приобрести эту страховку.
Оценка стоимости жилья (Appraisal Fee). Некоторые организации, выдающие ипотечные кредиты, могут потребовать от вас эту оценку ($250-350), в момент обращения вами за ипотечной ссудой. Однако, некоторые банки оплачивают это за вас в замен на получение вами ипотеки именно у них, поэтому надо изучать предложение на рынке ипотеки.
Налог на недвижимость – выплачивается ежемесячно через TIPP или разовой годовой суммой.
Страховка объекта недвижимости – банк, выдающий вам ипотечную ссуду, требует от вас этой страховки, поскольку ваш дом является залогом банковского кредита вам. Страховка покрывает стоимость замены самого дома и того, что находится в нем. Страховка должна иметься на день въезда в дом.
Налоги ассоциаций домовладельцев (Homeowners’ Association (HOA) – некоторые районы имеют ежегодные платежи на поддержание рекреационных объектов на своей территории, например в Арбор Лейк – на поддержание самого озера и его объектов, посещение которых ограничено членами ассоциации жителей Арбор Лейк – включая само озеро, админ здание, лодки, теннисные корты, парк, и т.д.
НУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО НЕДВИЖИМОСТИ?
Я лицензированный русскоязычный агент по недвижимости/русскоговорящий риэлтор в Калгари, Альберта в CIR REALTY. Я занимаюсь недвижимостью с 2011 года. Узнайте обо мне здесь.
Если вы хотите быстро получить дополнительную информацию и сэкономить время и силы, просто отправьте мне сообщение, запишитесь на прием (офис или Zoom) или оставьте мне голосовое сообщение / отправьте мне текстовое сообщение – 403.835.6913 (я не всегда могу отвечать на звонки, поскольку я занята с клиентами, поэтому для быстрого ответа лучше написать мне текстовое сообщение или назначить встречу онлайн), и я буду рада помочь вам определить лучший тип недвижимости в Калгари.
Если вам интересно, что происходит на рынке недвижимости Калгари прямо сейчас, и вы хотите знать об интересных и веселых мероприятиях в Калгари, подпишитесь на мои «Еженедельные мероприятия Калгари в вашем почтовом ящике» здесь: http://bit.ly/yyceventslist
